所有権留保等の禁止【しょゆうけんりゅうほとうのきんし】
って何ですか？

これは"8種類制限"のなかの一つ、
つまり宅建業者（不動産会社）が普通の人と取引するときに
適用されるルールの一つね。

宅建業法にこういう条文があるのよ。

宅建業者は自ら売主となる割賦販売・提携ローン付売買を
行った場合には物件を買い主に引き渡すまでに登記等の
義務を履行しなければならない。
(宅建業法43条)

割賦販売・提携ローン付売買・・・ですか？

そうよ、これは物件の代金を分割払いにした場合のルールね。
1000万円の物件を買って、毎月10万円づつ払うとか、そんな場合よね。

あ、なるほど分割払いのことなんですね。

そう、この場合はね、宅建業者(不動産会社)は物件の代金が全額
すぐにもらえるってわけじゃないでしょ？

そうですね、物件の代金を分割して払っていくわけですからね。

うん、こういう場合にね、宅建業者は
「まだ代金の全額を払ってもらっていない」
ということを理由として登記の移転を拒否しては
いけないってことなのよ。

登記の移転を拒否しちゃいけない？？
物件の引き渡しを受けているってことはもう、
物件は買い主のものになったってことなんじゃないんですか？

確かに契約が成立して物件の引き渡しを受けたら、
その物件の所有者は買い主になるわ。

でも法律的に言うと、物件の所有権は登記を
されている人が持っているとみなされるのよ。

んん？つまり登記を移転しない場合は、
売り主も物件の所有者、飼い主も物件の所有者
ってことになるわけですか？

契約が成立した時点で、その物件の真の所有者は買い主になるわ。
でもね、その契約のことを知らない第三者から見たら、
登記されている人物が物件の所有者にみえるのよ。

なるほど、登記を移転しないとほんとうの物件所有者が
わからなくなってしまうってことですね。

そう、そしてほんとうの所有者がわからないということは、
もっと怖いことが起こる可能性もあるのよ。

怖いことですか？

そう、登記を移転しないと第三者からは物件の所有者は、
売買契約を結んだ後でも売り主にあるように見えちゃうわけよね？

そうですね。

そうなると、売り主は第三者をだましておなじ物件を
売りつけることができちゃうのよ。

ええっ、同じ物件をですか？

そう、物件自体はひとつしかないのにこれをさらに別の人に
売るっていう契約をするの。

これは"二重譲渡"といってやってはいけないことなんだけどね。

なるほど。つまりちゃんと登記の移転もしておかないと、
第三者にとって物件のほんとうの所有者がわからなくなるし、
売り主、つまり元の所有者に二重譲渡されてしまうといった
危険もあるんですね。

そういうこと。物件を購入した後はきちんと登記の移転を
しておかないとを所有者としての立場が不安定になっちゃうのよ。

そして宅建業者は割賦販売・提携ローン付売買を行った場合であっても、
それを理由に登記の移転を拒否してはいけないってことなんですね。

・登記の移転を行わないと、買い主の物件所有者としての立場は
　とても不安定なものになってしまいます。

・そして割賦販売・提携ローン付売買で、物件代金の全額をまだ
　受け取っていないからといって登記の移転を拒むことは禁止
　されています。